---
title: สร้างบ้านต้องขออนุญาตอะไรบ้าง? เตรียมตัวก่อนยื่นขอก่อสร้าง
url: https://www.kcsisaketconstruction.com/home-building-permit-documents/
date: 2026-09-07T02:00:00+00:00
modified: 2026-09-30T05:44:17+00:00
lang: th
---

# สร้างบ้านต้องขออนุญาตอะไรบ้าง? เตรียมตัวก่อนยื่นขอก่อสร้าง

ก่อนเริ่มขุดฐานราก เทคอนกรีต หรือตั้งเสาบ้าน สิ่งสำคัญที่เจ้าของบ้านไม่ควรมองข้ามคือ **การขออนุญาตก่อสร้างบ้าน** เพราะการมีที่ดิน มีแบบบ้าน และมีผู้รับเหมาแล้ว ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถเริ่มก่อสร้างได้ทันที

โดยทั่วไป การก่อสร้างอาคารที่อยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคารต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเริ่มงาน กรมโยธาธิการและผังเมืองเองระบุว่า แม้จะใช้ “แบบแปลนเพื่อประชาชน” ของกรมฯ ก็ยังต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างต่อหน่วยงานท้องถิ่น และการนำแบบไปสร้างบนที่ดินแต่ละแปลงต้องไม่ขัดต่อกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนสร้างบ้านในจังหวัดศรีสะเกษ บทความนี้จะพาไล่ตั้งแต่ **ต้องขออนุญาตอะไร ยื่นที่ไหน เตรียมเอกสารอะไร แบบบ้านต้องมีอะไร ใครต้องเซ็นแบบ และควรเตรียมตัวอย่างไรก่อนยื่น** เพื่อให้ขั้นตอนก่อนเริ่มก่อสร้างเป็นระบบมากขึ้น

## หัวข้อ

## สร้างบ้านต้องขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่?

หลักสำคัญคือ หากการก่อสร้างเข้าข่าย “อาคาร” และอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายควบคุมอาคาร เจ้าของอาคารต้องดำเนินการตามกระบวนการที่กฎหมายกำหนดก่อนก่อสร้าง

สำหรับการขออนุญาตตามกระบวนการทั่วไป จะเกี่ยวข้องกับ **พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522** และกฎหมายลำดับรองที่เกี่ยวข้อง โดยยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นในพื้นที่ก่อสร้าง

ดังนั้น หากกำลังจะสร้างบ้านใหม่ ไม่ควรใช้วิธีคิดว่า

> “เป็นที่ดินของเราเอง จึงสร้างได้เลย”

เพราะสิทธิในที่ดินกับการได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารเป็นคนละเรื่องกัน

ที่ดินเป็นของเรา แต่ตัวอาคารยังต้องตรวจเรื่องที่เกี่ยวข้อง เช่น ตำแหน่งอาคาร ระยะร่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน ทางเข้าออก และข้อกำหนดตามประเภทและขนาดของอาคาร

# ขออนุญาตสร้างบ้านที่ไหน?

โดยทั่วไปให้ติดต่อ **องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่พื้นที่ก่อสร้างตั้งอยู่**

หน่วยงานอาจเป็น

- เทศบาล
- องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.)
- เมืองพัทยา
- กรุงเทพมหานคร
- หรือหน่วยงานท้องถิ่นที่มีอำนาจตามพื้นที่

จึงไม่ควรดูเพียงว่า “บ้านอยู่จังหวัดอะไร” แต่ต้องดูว่า **ที่ดินแปลงนั้นอยู่ในเขตของหน่วยงานใด**

ตัวอย่างเช่น หากบ้านอยู่ในเขตเทศบาลเมืองศรีสะเกษ การติดต่อเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างจะดำเนินการกับเทศบาลเมืองศรีสะเกษ ซึ่งปัจจุบันมีบริการเกี่ยวกับใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารอยู่ในระบบบริการของเทศบาล

แต่หากที่ดินอยู่คนละอำเภอหรือนอกเขตเทศบาล หน่วยงานที่รับผิดชอบอาจแตกต่างออกไป

**วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือสอบถามสำนักงานเทศบาลหรือ อบต. ที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนเตรียมเอกสารชุดใหญ่**

# สร้างบ้านต้องขอใบอนุญาตอะไร?

สำหรับกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามปกติ เจ้าของอาคารจะยื่น **แบบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร (แบบ ข.1)** พร้อมเอกสารและแบบประกอบที่เกี่ยวข้อง

เมื่อได้รับอนุญาต จะเกี่ยวข้องกับ **ใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร (แบบ อ.1)** ตามกรณี

ระบบข้อมูลภาครัฐปัจจุบันก็ระบุแบบ ข.1 และใบอนุญาตแบบ อ.1 ไว้ในกระบวนงานที่เกี่ยวข้องกับการขออนุญาตอาคาร

อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านไม่ควรจำเพียงชื่อแบบฟอร์มแล้วดาวน์โหลดไปยื่นเองทันที เพราะเอกสารประกอบจะแตกต่างตามลักษณะของโครงการและพื้นที่

# ขออนุญาตสร้างบ้านต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?

เอกสารจริงควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นอีกครั้งก่อนยื่น เพราะจำนวนชุดและเอกสารเพิ่มเติมอาจแตกต่างกันตามประเภทอาคาร เจ้าของที่ดิน ผู้ยื่นคำขอ และพื้นที่

แต่สำหรับบ้านพักอาศัยทั่วไป เอกสารหลักที่ควรเตรียมมักเกี่ยวข้องกับหัวข้อต่อไปนี้

## 1\. แบบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร

เอกสารหลักคือ **แบบ ข.1 — แบบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร**

กรมโยธาธิการและผังเมืองมีระบบแบบคำขอ ข.1 สำหรับกระบวนการดังกล่าว และคู่มือของเทศบาลเมืองศรีสะเกษก็ระบุแบบ ข.1 ในรายการเอกสารสำหรับการขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 21 เช่นกัน

## 2\. เอกสารยืนยันตัวผู้ขออนุญาต

โดยทั่วไปอาจเกี่ยวข้องกับ

- บัตรประจำตัวประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- หนังสือรับรองนิติบุคคล หากผู้ขอเป็นนิติบุคคล

ตัวอย่างคู่มือของเทศบาลเมืองศรีสะเกษระบุสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านสำหรับบุคคลธรรมดา และหนังสือรับรองนิติบุคคลสำหรับกรณีนิติบุคคล

## 3\. เอกสารสิทธิในที่ดิน

ต้องมีเอกสารเกี่ยวกับที่ดินที่จะก่อสร้าง เช่น เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิที่เกี่ยวข้องตามกรณี

ข้อมูลบริการภาครัฐระบุ **เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง** เป็นหนึ่งในเอกสารที่ใช้ในกระบวนการเกี่ยวกับใบอนุญาตอาคาร

เจ้าของบ้านจึงควรตรวจตั้งแต่ก่อนออกแบบว่า

**แบบบ้านกำลังถูกวางลงบนที่ดินแปลงใด และข้อมูลในแบบตรงกับที่ดินที่จะก่อสร้างจริงหรือไม่**

## 4\. หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน กรณีผู้ขอไม่ใช่เจ้าของ

หากผู้ที่จะก่อสร้างหรือผู้ขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน อาจต้องมีหนังสือยินยอมและเอกสารประกอบจากเจ้าของที่ดินตามกรณี

สถานการณ์นี้พบได้ เช่น

- ลูกสร้างบ้านบนที่ดินพ่อแม่
- คู่สมรสสร้างบนที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์อีกฝ่าย
- ใช้ที่ดินของบุคคลอื่น
- นิติบุคคลดำเนินการบนที่ดินที่ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์เอง

อย่ารอจนแบบบ้านเสร็จแล้วจึงตรวจเรื่องกรรมสิทธิ์

---

# 5\. แบบแปลนและแบบก่อสร้าง

นี่คือเอกสารสำคัญที่สุดกลุ่มหนึ่ง

แบบที่ใช้ประกอบการขออนุญาตต้องแสดงรายละเอียดตามที่กฎหมายและหน่วยงานกำหนด ซึ่งอาจประกอบด้วย เช่น

- แผนผังบริเวณ
- แปลนพื้น
- รูปด้าน
- รูปตัด
- แบบโครงสร้าง
- รายละเอียดส่วนต่าง ๆ
- ระบบที่เกี่ยวข้อง
- รายการประกอบแบบ
- รายการคำนวณในกรณีที่ต้องใช้

แบบก่อสร้างจึงไม่ใช่เพียงภาพ 3D ของบ้าน

ภาพ Perspective สวย ๆ สามารถใช้ช่วยให้เห็นหน้าตาบ้านได้ แต่ไม่สามารถแทนเอกสารทางเทคนิคทั้งหมดที่ใช้พิจารณาการก่อสร้างได้

ในเว็บไซต์ KC Sisaket Construction มีบทความ [แบบก่อสร้างคืออะไร? หัวใจสำคัญของการสร้างบ้านในฝันของคุณ](https://www.kcsisaketconstruction.com/construction-drawing/) ซึ่งอธิบายองค์ประกอบของแบบสถาปัตยกรรม แบบโครงสร้าง แบบไฟฟ้า และแบบสุขาภิบาลไว้เพิ่มเติม โดยข้อมูลเดิมของเว็บไซต์ก็แบ่งองค์ประกอบเหล่านี้ไว้อย่างชัดเจน

---

# 6\. รายการคำนวณโครงสร้างต้องมีหรือไม่?

ไม่ควรเหมารวมว่าบ้านทุกหลังใช้เอกสารชุดเดียวกัน

ความจำเป็นของรายการคำนวณและผู้ประกอบวิชาชีพที่ต้องรับผิดชอบจะขึ้นอยู่กับ **ประเภท ขนาด และลักษณะของอาคาร รวมถึงข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง**

หากอาคารอยู่ในประเภทที่ต้องมีการออกแบบหรือคำนวณโดยผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม เอกสารก็ต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับข้อกำหนดดังกล่าว

ดังนั้น เจ้าของบ้านไม่ควรใช้แบบจากอินเทอร์เน็ตแล้วแก้ขนาดเองโดยไม่มีผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบ โดยเฉพาะส่วนโครงสร้าง เช่น

- ฐานราก
- เสา
- คาน
- พื้น
- โครงหลังคา

---

# 7\. สถาปนิกและวิศวกรต้องเซ็นแบบหรือไม่?

คำตอบคือ **ขึ้นอยู่กับประเภท ขนาด และลักษณะของอาคาร รวมถึงว่างานนั้นอยู่ภายใต้กฎหมายวิชาชีพควบคุมหรือไม่**

จึงไม่ควรใช้ประโยคกว้าง ๆ ว่า

> “สร้างบ้านทุกหลังต้องมีวิศวกรและสถาปนิกเซ็นทั้งหมด”

หรือ

> “บ้านเล็กไม่ต้องมีใครเซ็นเลย”

เพราะทั้งสองประโยคอาจไม่ถูกต้องกับทุกกรณี

ควรให้ผู้ออกแบบตรวจว่าบ้านที่จะสร้างเข้าข่ายใด และตรวจข้อกำหนดกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนยื่นจริง

---

# 8\. หนังสือยินยอมของผู้ควบคุมงาน

ในกรณีที่โครงการต้องมีผู้ควบคุมงาน อาจต้องมีเอกสารแสดงความยินยอมของผู้ควบคุมงานตามแบบและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง

เรื่องนี้ไม่ได้จบแค่ตอนยื่นเอกสาร หากมีการเปลี่ยนผู้ควบคุมงานระหว่างโครงการ ก็มีขั้นตอนแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นด้วย โดยข้อมูลภาครัฐระบุว่า เมื่อมีการบอกเลิกผู้ควบคุมงาน ผู้ได้รับใบอนุญาตต้องระงับการดำเนินการไว้ก่อนจนกว่าจะมีการแจ้งผู้ควบคุมงานคนใหม่และส่งหนังสือยินยอมตามขั้นตอน

ดังนั้นอย่าใส่ชื่อผู้ควบคุมงานในเอกสารเพียงเพื่อให้ยื่นผ่าน แต่ควรเป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับโครงการจริงตามหน้าที่

---

# ก่อนยื่นขออนุญาต ต้องตรวจที่ดินก่อน

การขออนุญาตไม่ได้ตรวจเฉพาะตัวบ้าน แต่ต้องดูความสัมพันธ์ระหว่าง **อาคารกับที่ดิน**

ก่อนออกแบบจึงควรทราบอย่างน้อยว่า

- ขนาดและรูปร่างแปลงที่ดินเป็นอย่างไร
- เขตที่ดินจริงอยู่ตรงไหน
- ด้านใดติดถนน
- ทางเข้าออกอยู่ด้านใด
- มีอาคารเดิมหรือไม่
- มีพื้นที่ที่จะถมหรือปรับระดับหรือไม่
- มีข้อจำกัดด้านผังเมืองหรือกฎหมายอื่นหรือไม่

การออกแบบบ้านจนเสร็จแล้วค่อยนำไปวางบนที่ดิน อาจทำให้ต้องย้อนกลับมาแก้แบบหากพบว่าตำแหน่งอาคารไม่สอดคล้องกับข้อกำหนดของพื้นที่

---

# ระยะร่นอาคารสำคัญอย่างไร?

“ระยะร่น” เป็นอีกจุดที่เจ้าของบ้านมักได้ยินตอนขออนุญาต

โดยทั่วไปจะเกี่ยวข้องกับตำแหน่งอาคารเมื่อเทียบกับสิ่งต่าง ๆ เช่น

- เขตที่ดิน
- อาคารข้างเคียง
- ถนน
- แหล่งน้ำหรือพื้นที่ที่มีกฎเฉพาะ
- ช่องเปิด
- ความสูงและลักษณะของอาคาร

แต่ไม่ควรจำตัวเลขระยะร่นจากบทความหนึ่งแล้วนำไปใช้กับบ้านทุกหลัง เพราะข้อกำหนดขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย

**ให้ผู้ออกแบบตรวจข้อกฎหมายจากสภาพที่ดินและแบบจริงก่อนกำหนดตำแหน่งบ้าน**

จะปลอดภัยกว่าการออกแบบเสร็จแล้วค่อยพยายามปรับบ้านให้ลงที่ดิน

---

# ต้องตรวจผังเมืองก่อนสร้างบ้านหรือไม่?

ควรตรวจ

เพราะการมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้หมายความว่าจะสามารถใช้ที่ดินได้ทุกประเภทโดยไม่มีข้อจำกัด

กฎหมายผังเมืองและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องอาจกำหนดเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินแตกต่างกันตามพื้นที่

กรมโยธาธิการและผังเมืองเองระบุว่า แม้ใช้แบบบ้านของภาครัฐ การนำแบบไปปลูกสร้างบนที่ดินแต่ละแปลงก็ต้องไม่ขัดกับกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

ดังนั้นขั้นตอนที่ดีคือ

**ตรวจที่ดิน → ตรวจข้อจำกัด → ออกแบบ**

ไม่ใช่

**ออกแบบ → จ่ายค่าแบบ → ค่อยตรวจว่าที่ดินสร้างได้หรือไม่**

---

# ถมดินต้องขออนุญาตหรือแจ้งหรือไม่?

นี่เป็นอีกเรื่องที่มักสับสนกับใบอนุญาตสร้างบ้าน

**งานถมดินเป็นคนละกระบวนการกับการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร** และอาจอยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการขุดดินและถมดินเมื่อเข้าเงื่อนไขที่กำหนด

จึงไม่ควรคิดว่า

> “ได้ใบอนุญาตสร้างบ้านแล้ว = ถมดินได้ทุกกรณี”

หรือกลับกัน

> “แจ้งถมดินแล้ว = สร้างบ้านได้เลย”

ตัวอย่างเช่น เทศบาลเมืองศรีสะเกษแยกบริการ **ใบรับแจ้งการถมดิน** ออกจากบริการ **ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร** อย่างชัดเจน

หากโครงการมีการถมดินจำนวนมาก ควรสอบถามท้องถิ่นก่อนเริ่มดำเนินการ

---

# แบบบ้านสำเร็จรูปต้องขออนุญาตอีกไหม?

ต้องแยกคำว่า **“มีแบบบ้าน”** ออกจาก **“ได้รับอนุญาตก่อสร้าง”**

แม้จะใช้

- แบบบ้านสำเร็จรูป
- แบบที่ซื้อมา
- แบบจากบริษัทรับสร้างบ้าน
- แบบแปลนเพื่อประชาชนของกรมโยธาธิการและผังเมือง

ก็ไม่ได้หมายความว่าสามารถนำไปสร้างบนที่ดินทุกแปลงได้ทันที

กรมโยธาธิการและผังเมืองตอบเรื่องนี้ไว้โดยตรงว่า แบบแปลนเพื่อประชาชนยังต้องนำไปยื่นขออนุญาตก่อสร้างต่อหน่วยงานท้องถิ่น และต้องตรวจให้เหมาะกับที่ดินแต่ละแปลง

---

# ซื้อแบบบ้านจากอินเทอร์เน็ตแล้วสร้างได้เลยไหม?

ไม่ควรเริ่มสร้างทันที

ก่อนนำแบบมาใช้จริงควรตรวจอย่างน้อยว่า

1. แบบเหมาะกับขนาดที่ดินหรือไม่
2. ตำแหน่งบ้านเป็นไปตามข้อกำหนดหรือไม่
3. โครงสร้างเหมาะกับโครงการจริงหรือไม่
4. แบบครบสำหรับการยื่นอนุญาตหรือไม่
5. ต้องมีผู้ประกอบวิชาชีพรับผิดชอบส่วนใด
6. ต้องแก้แบบให้เข้ากับพื้นที่หรือไม่

แบบบ้านที่ออกแบบไว้สำหรับที่ดินหนึ่งไม่ได้หมายความว่าจะสามารถนำไปวางบนที่ดินอีกแปลงได้โดยไม่ตรวจอะไรเลย

---

# ขออนุญาตก่อน หรือหาผู้รับเหมาก่อน?

สามารถเริ่มพูดคุยกับผู้รับเหมาเพื่อวางงบและเตรียมโครงการได้ แต่ไม่ควรรีบเริ่มงานก่อสร้างเพียงเพราะเลือกผู้รับเหมาแล้ว

ลำดับการเตรียมโครงการที่เป็นระบบควรประมาณนี้

**ตรวจที่ดิน → กำหนดความต้องการ → ออกแบบ → ตรวจแบบและข้อกฎหมาย → เตรียมเอกสาร → ยื่นขออนุญาต → จัดทำ BOQ/สัญญาให้พร้อม → วางแผนเริ่มก่อสร้าง → ก่อสร้าง → ตรวจรับ**

เว็บไซต์เดิมของ KC Sisaket Construction ก็วาง “การขออนุญาตก่อสร้าง” เป็นหนึ่งในขั้นตอนก่อนเริ่มการก่อสร้างจริง

---

# ขออนุญาตก่อน หรือเซ็นสัญญาสร้างบ้านก่อน?

เรื่องนี้ต้องดูรูปแบบการว่าจ้าง

หากบริษัทรับสร้างบ้านรับผิดชอบตั้งแต่การออกแบบและดำเนินการด้านเอกสาร ลำดับอาจแตกต่างจากกรณีเจ้าของบ้านมีแบบเรียบร้อยแล้วจึงจ้างผู้รับเหมา

สิ่งที่สำคัญคือ **สัญญาต้องระบุว่าใครรับผิดชอบการยื่นขออนุญาต**

อย่าคิดเอาเองว่า

> “ผู้รับเหมาน่าจะจัดการให้”

ควรระบุให้ชัดว่า

- ใครเตรียมแบบ
- ใครเตรียมเอกสาร
- ใครยื่นคำขอ
- ใครติดตาม
- ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
- หากต้องแก้แบบ ใครเป็นผู้ดำเนินการ

---

# ขออนุญาตก่อสร้างใช้เวลากี่วัน?

ไม่ควรรับประกันด้วยตัวเลขเดียวสำหรับทุกโครงการ

ระยะเวลาจริงขึ้นอยู่กับ

- ประเภทอาคาร
- ความครบถ้วนของเอกสาร
- ความถูกต้องของแบบ
- การตรวจข้อกฎหมาย
- การแก้ไขเอกสาร
- ขั้นตอนของหน่วยงานท้องถิ่น

หากเอกสารไม่ครบ ระยะเวลาจริงย่อมยาวกว่าการเตรียมเอกสารครบตั้งแต่ครั้งแรก

ดังนั้นก่อนกำหนดวันเริ่มก่อสร้างกับผู้รับเหมา ควรเผื่อเวลาสำหรับกระบวนการอนุญาตด้วย

---

# อย่าเริ่มก่อสร้างก่อนเพียงเพราะ “ยื่นเอกสารแล้ว”

การนำเอกสารไปยื่นไม่ได้หมายความว่าได้รับอนุญาตแล้วโดยอัตโนมัติ

ต้องแยกระหว่าง

**ยื่นคำขอ → เจ้าหน้าที่ตรวจ → แก้ไข/เพิ่มเติมถ้ามี → ได้รับอนุญาต → ดำเนินการตามเงื่อนไข**

ดังนั้น หากใช้กระบวนการขอใบอนุญาตตามปกติ ควรรอให้ขั้นตอนอนุญาตเป็นไปตามกฎหมายก่อนเริ่มงานที่ต้องได้รับอนุญาต

---

# มาตรา 39 ทวิ คืออะไร?

นอกจากการยื่นขอใบอนุญาตตามกระบวนการทั่วไป กฎหมายควบคุมอาคารยังมีช่องทาง **แจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารตามมาตรา 39 ทวิ** ภายใต้เงื่อนไขและเอกสารที่กฎหมายกำหนด

ข้อมูลภาครัฐปัจจุบันระบุเอกสาร **หนังสือแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามมาตรา 39 ทวิ (แบบ ยผ.1)** รวมถึงเอกสารวิชาชีพและเอกสารประกอบอื่นตามกรณี

แต่คำว่า “ไม่ยื่นขอใบอนุญาต” ไม่ได้แปลว่า

> “สร้างได้โดยไม่ต้องมีเอกสารหรือไม่ต้องตรวจข้อกฎหมาย”

ช่องทางมาตรา 39 ทวิยังมีเงื่อนไขและความรับผิดชอบตามกฎหมาย จึงควรให้ผู้เกี่ยวข้องตรวจว่าโครงการเหมาะกับกระบวนการใด ไม่ควรเลือกเพียงเพราะคิดว่าจะง่ายกว่า

---

# ใบอนุญาตก่อสร้างมีวันหมดอายุหรือไม่?

ใบอนุญาตไม่ได้หมายความว่าจะสามารถถือไว้โดยไม่มีกรอบเวลาเสมอไป

ระบบบริการภาครัฐมีขั้นตอน **การขอต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร** และระบุว่าหากประสงค์จะต่ออายุ ต้องยื่นคำขอก่อนใบอนุญาตสิ้นอายุ

ดังนั้นเมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ควรตรวจ

- วันที่ออก
- ระยะเวลาที่อนุญาต
- เงื่อนไขในใบอนุญาต
- กำหนดเริ่มงาน
- ความจำเป็นในการต่ออายุ

อย่าเก็บใบอนุญาตไว้หลายปีแล้วคิดว่ายังใช้เริ่มงานได้โดยไม่ตรวจสอบ

---

# ถ้าแก้แบบบ้านหลังได้รับอนุญาตแล้ว ทำได้ไหม?

ระหว่างสร้างบ้าน เจ้าของบ้านมักอยากเปลี่ยนรายละเอียด เช่น

- เพิ่มห้อง
- ขยายพื้นที่
- ย้ายผนัง
- เพิ่มหลังคา
- เปลี่ยนโครงสร้าง
- ต่อโรงจอดรถ

การเปลี่ยนแปลงบางอย่างอาจมีผลต่อแบบหรือเงื่อนไขที่ได้รับอนุญาต

ดังนั้นก่อนเปลี่ยนงานสำคัญ ควรให้ผู้ออกแบบหรือผู้เกี่ยวข้องตรวจว่า

**การเปลี่ยนแปลงนั้นต้องดำเนินการด้านเอกสารหรือขออนุญาตเพิ่มเติมหรือไม่**

อย่าใช้หลักว่า

> “สร้างไปก่อน เดี๋ยวค่อยแก้เอกสารทีหลัง”

---

# ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตหรือไม่?

การต่อเติมอาจเข้าข่าย “ดัดแปลงอาคาร” ตามกฎหมายได้ ขึ้นอยู่กับลักษณะงาน

ตัวอย่างงานที่ควรตรวจให้ชัดก่อนทำ ได้แก่

- ต่อห้อง
- ขยายครัว
- เพิ่มชั้น
- ต่อโรงจอดรถ
- เปลี่ยนโครงสร้าง
- เพิ่มพื้นที่อาคาร

ไม่ควรเหมารวมว่าต่อเติมเล็กน้อยทุกชนิดไม่ต้องดำเนินการอะไร

หากไม่แน่ใจ ให้เอาแบบหรือรายละเอียดงานไปสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเริ่มงาน

---

# สร้างบ้านในศรีสะเกษต้องยื่นที่ไหน?

หากสร้างบ้านในจังหวัดศรีสะเกษ ให้ตรวจว่าที่ดินตั้งอยู่ในเขตของ **เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลใด** แล้วติดต่อหน่วยงานนั้น

ตัวอย่างกรณีพื้นที่เทศบาลเมืองศรีสะเกษ คู่มือของสำนักช่างระบุขั้นตอน **การขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามมาตรา 21** และมีรายการเอกสาร เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน แบบ ข.1 และเอกสารที่ดิน รวมถึงเอกสารเพิ่มเติมตามลักษณะโครงการ

เทศบาลเมืองศรีสะเกษยังมีระบบบริการเกี่ยวกับใบอนุญาตก่อสร้างและบริการด้านอาคารบนเว็บไซต์ของเทศบาลด้วย

หากบ้านอยู่ต่างอำเภอ เช่น กันทรลักษ์ ขุขันธ์ กันทรารมย์ หรืออุทุมพรพิสัย ต้องตรวจหน่วยงานที่รับผิดชอบ **จากตำแหน่งที่ดินจริง** ไม่ใช่นำขั้นตอนของเทศบาลเมืองศรีสะเกษไปใช้โดยอัตโนมัติ

---

# Checklist เอกสารก่อนยื่นขออนุญาตสร้างบ้าน

ก่อนเดินทางไปยื่น ลองตรวจตามรายการนี้

1. ตรวจแล้วว่าที่ดินอยู่ในเขตหน่วยงานใด
2. ตรวจเอกสารสิทธิในที่ดิน
3. ตรวจชื่อเจ้าของที่ดิน
4. เตรียมหนังสือยินยอม หากผู้ขอไม่ใช่เจ้าของตามกรณี
5. เตรียมเอกสารประจำตัวผู้ขอ
6. เตรียมแบบ ข.1
7. ตรวจแผนผังบริเวณ
8. ตรวจแบบสถาปัตยกรรม
9. ตรวจแบบโครงสร้าง
10. ตรวจแบบระบบที่จำเป็น
11. ตรวจรายการคำนวณ หากโครงการต้องใช้
12. ตรวจผู้ลงนามในแบบตามข้อกำหนด
13. เตรียมหนังสือรับรองหรือหนังสือยินยอมของผู้ประกอบวิชาชีพตามกรณี
14. ตรวจผู้ควบคุมงาน หากโครงการต้องมี
15. ตรวจจำนวนชุดเอกสารที่ท้องถิ่นกำหนด
16. ตรวจข้อกำหนดผังเมือง
17. ตรวจตำแหน่งอาคารและระยะร่น
18. ตรวจว่ามีงานถมดินที่ต้องดำเนินการแยกหรือไม่
19. ตรวจว่ามีข้อกำหนดเฉพาะพื้นที่เพิ่มเติมหรือไม่
20. สอบถามหน่วยงานอีกครั้งก่อนพิมพ์แบบจำนวนมาก

Checklist นี้ควรใช้เป็น **รายการเตรียมตัวเบื้องต้น** ไม่ใช่รายการเอกสารตายตัวสำหรับบ้านทุกหลัง เพราะเอกสารเพิ่มเติมขึ้นอยู่กับโครงการและหน่วยงานที่รับผิดชอบ

---

# ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยก่อนขออนุญาตก่อสร้าง

## ออกแบบบ้านเสร็จก่อนตรวจที่ดิน

อาจพบภายหลังว่าตำแหน่งบ้านหรือขนาดอาคารไม่เหมาะกับข้อจำกัดของแปลง

## ใช้แบบจากอินเทอร์เน็ตโดยไม่ปรับให้เข้ากับพื้นที่

แบบอาจไม่ได้ออกแบบสำหรับที่ดินและสภาพโครงการของเรา

## แบบแต่ละชุดไม่ตรงกัน

แบบสถาปัตยกรรมแก้แล้ว แต่แบบโครงสร้างยังเป็นฉบับเดิม ทำให้ต้องย้อนกลับมาแก้เอกสาร

## ชื่อในเอกสารไม่ตรงกัน

ชื่อผู้ขอ เจ้าของที่ดิน หรือข้อมูลในแบบผิดเพียงเล็กน้อยก็อาจทำให้ต้องกลับมาแก้ไข

## ไม่ตรวจเรื่องที่ดินก่อน

โดยเฉพาะกรณีผู้สร้างบ้านไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรง

## คิดว่าผู้รับเหมาจะจัดการเรื่องใบอนุญาตให้ทั้งหมด

หากไม่ได้ตกลงกันไว้ชัดเจน อาจไม่มีฝ่ายใดดำเนินการจริง

## กำหนดวันเริ่มงานกับผู้รับเหมาเร็วเกินไป

หากขั้นตอนอนุญาตยังไม่เรียบร้อย อาจกระทบแผนก่อสร้างและสัญญา

## แก้แบบหลังอนุญาตโดยไม่ตรวจผลทางกฎหมาย

การเปลี่ยนแปลงบางอย่างอาจไม่ใช่แค่ “งานเพิ่ม” แต่กระทบเอกสารที่ได้รับอนุญาต

---

# ลำดับเตรียมตัวก่อนยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน

สำหรับเจ้าของบ้าน สามารถใช้ลำดับนี้เป็นแนวทางได้

**1. ตรวจเอกสารที่ดิน**

↓

**2. ตรวจเขตหน่วยงานท้องถิ่น**

↓

**3. ตรวจข้อจำกัดและการใช้ประโยชน์ที่ดิน**

↓

**4. สำรวจพื้นที่จริง**

↓

**5. กำหนดความต้องการของบ้าน**

↓

**6. ออกแบบบ้าน**

↓

**7. จัดทำแบบก่อสร้าง**

↓

**8. ตรวจแบบสถาปัตยกรรมและโครงสร้าง**

↓

**9. จัดทำรายการคำนวณ/เอกสารวิชาชีพตามกรณี**

↓

**10. ตรวจเอกสารกับท้องถิ่น**

↓

**11. ยื่นคำขอ**

↓

**12. แก้ไขหรือส่งเอกสารเพิ่มเติม หากมี**

↓

**13. ได้รับอนุญาตตามกระบวนการ**

↓

**14. ตรวจสัญญาและแผนก่อสร้าง**

↓

**15. เริ่มงานตามแบบและเงื่อนไขที่ได้รับอนุญาต**

ลำดับนี้ช่วยลดปัญหา “สร้างไปแล้วค่อยแก้” ซึ่งมักมีต้นทุนสูงกว่าการตรวจเอกสารให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น

---

# ขออนุญาตก่อสร้างกับ BOQ เกี่ยวกันไหม?

เป็นคนละหน้าที่ แต่ควรทำงานร่วมกัน

**แบบขออนุญาต/แบบก่อสร้าง** ช่วยกำหนดว่าจะสร้างอะไรและต้องเป็นไปตามข้อกำหนดใด

ส่วน **BOQ** ใช้แจกแจงรายการ ปริมาณ และต้นทุนงานก่อสร้าง

เมื่อแบบมีการแก้ไข รายการและปริมาณใน BOQ ก็อาจต้องแก้ตาม

ดังนั้นก่อนทำสัญญากับผู้รับเหมา ควรพยายามให้

**แบบก่อสร้าง + BOQ + Specification + สัญญา**

อ้างอิงขอบเขตโครงการเดียวกัน

---

# ได้ใบอนุญาตแล้วเริ่มสร้างได้เลยไหม?

ก่อนเริ่มงานจริงยังควรตรวจความพร้อมด้านอื่นด้วย เช่น

- สัญญาก่อสร้าง
- BOQ
- แบบฉบับก่อสร้างจริง
- ผู้ควบคุมงานตามกรณี
- แผนงาน
- งวดชำระ
- การส่งมอบพื้นที่
- งานถมและปรับพื้นที่
- น้ำและไฟชั่วคราว
- ทางเข้าออกไซต์
- การจัดเก็บวัสดุ
- แนวเขตที่ดิน

เพราะ **ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้าง** กับ **พร้อมเริ่มก่อสร้างอย่างมีระบบ** เป็นคนละเรื่องกัน

---

# คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขออนุญาตสร้างบ้าน

## สร้างบ้านบนที่ดินตัวเองต้องขออนุญาตไหม?

การเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ยกเว้นขั้นตอนตามกฎหมายควบคุมอาคาร หากการก่อสร้างนั้นอยู่ภายใต้ข้อกำหนดที่ต้องได้รับอนุญาตหรือดำเนินการตามกฎหมาย ก็ยังต้องดำเนินการกับเจ้าพนักงานท้องถิ่น

## ขออนุญาตสร้างบ้านที่ไหน?

โดยทั่วไปให้ติดต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ เช่น เทศบาลหรือ อบต. ควรตรวจเขตพื้นที่ก่อนยื่นเอกสาร

## แบบ ข.1 คืออะไร?

แบบ ข.1 คือแบบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคารที่ใช้ในกระบวนการขออนุญาตตามที่เกี่ยวข้อง

## ใบ อ.1 คืออะไร?

แบบ อ.1 คือใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ตามกรณีที่กฎหมายและกระบวนการกำหนด

## มีแบบบ้านแล้วต้องขออนุญาตอีกไหม?

โดยทั่วไปการมีแบบบ้านไม่ได้เท่ากับได้รับอนุญาตให้ก่อสร้าง กรมโยธาธิการและผังเมืองระบุชัดว่า แม้ใช้แบบแปลนเพื่อประชาชนก็ยังต้องยื่นขออนุญาตต่อหน่วยงานท้องถิ่น และต้องตรวจให้ไม่ขัดกับกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

## บ้านชั้นเดียวต้องขออนุญาตไหม?

ไม่ควรตัดสินจากจำนวนชั้นเพียงอย่างเดียว ต้องพิจารณาลักษณะ ขนาด พื้นที่ และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารนั้น หากกำลังจะสร้างบ้านจริงควรนำข้อมูลโครงการสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่น

## ใช้แบบบ้านฟรีของกรมโยธาธิการและผังเมืองสร้างได้เลยไหม?

ยังต้องดำเนินการขออนุญาตและตรวจว่าแบบสามารถใช้กับที่ดินแปลงนั้นได้หรือไม่ กรมโยธาธิการและผังเมืองระบุเรื่องนี้ไว้โดยตรง

## ผู้รับเหมาขออนุญาตแทนเจ้าของบ้านได้ไหม?

สามารถมีผู้ดำเนินการแทนได้ตามขั้นตอนและเอกสารที่เกี่ยวข้อง แต่ควรกำหนดให้ชัดตั้งแต่ก่อนทำสัญญาว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ และต้องมีเอกสารมอบอำนาจเมื่อกรณีนั้นกำหนดให้ใช้

## ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม?

งานต่อเติมบางประเภทอาจเข้าข่ายดัดแปลงอาคาร จึงต้องพิจารณารายละเอียดงาน ไม่ควรเหมารวมว่าการต่อเติมทุกชนิดทำได้โดยไม่ต้องดำเนินการด้านใบอนุญาต

## ใบอนุญาตก่อสร้างหมดอายุได้ไหม?

ใบอนุญาตมีระยะเวลาตามที่กำหนด และระบบราชการมีขั้นตอนสำหรับการขอต่ออายุ โดยต้องดำเนินการก่อนใบอนุญาตสิ้นอายุตามหลักเกณฑ์

## ถ้าสร้างบ้านไม่ตรงแบบที่ได้รับอนุญาตจะเป็นอย่างไร?

หากต้องการเปลี่ยนแปลงแบบระหว่างก่อสร้าง ควรให้ผู้เกี่ยวข้องตรวจว่าการเปลี่ยนแปลงนั้นกระทบต่อใบอนุญาตหรือจำเป็นต้องดำเนินการเพิ่มเติมหรือไม่ ไม่ควรเปลี่ยนงานสำคัญโดยไม่ตรวจข้อกฎหมายก่อน

## สรุป สร้างบ้านต้องขออนุญาตอะไรบ้าง?

สำหรับเจ้าของบ้าน สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่การถามว่า **“ต้องใช้เอกสารกี่ใบ?”** แต่ต้องมองกระบวนการทั้งหมดตั้งแต่ที่ดินจนถึงการเริ่มก่อสร้าง

หลักการสามารถจำได้ง่าย ๆ ว่า

**ตรวจที่ดิน → ตรวจข้อกฎหมาย → ออกแบบ → จัดทำแบบก่อสร้าง → เตรียมเอกสาร → ยื่นต่อท้องถิ่น → แก้ไขหากมี → ได้รับอนุญาต → ตรวจสัญญาและความพร้อม → เริ่มก่อสร้าง**

สำหรับการขออนุญาตก่อสร้างตามกระบวนการทั่วไป เอกสารสำคัญจะเกี่ยวข้องกับ **แบบ ข.1 เอกสารผู้ขอ เอกสารที่ดิน แบบก่อสร้าง และเอกสารของผู้ประกอบวิชาชีพหรือผู้ควบคุมงานตามกรณี** แต่รายการจริงอาจแตกต่างกันตามประเภทอาคารและหน่วยงานท้องถิ่น

โดยเฉพาะผู้ที่กำลัง **สร้างบ้านในศรีสะเกษ** ควรตรวจให้ชัดก่อนว่าที่ดินอยู่ในเขตเทศบาลหรือ อบต. ใด แล้วสอบถามรายการเอกสารล่าสุดจากหน่วยงานนั้นก่อนยื่นจริง

การเตรียมเรื่องใบอนุญาตตั้งแต่ช่วงออกแบบ ช่วยลดโอกาสต้องกลับมาแก้แบบ เลื่อนวันเริ่มงาน หรือเกิดปัญหาระหว่างก่อสร้างในภายหลัง

## แหล่งอ้างอิง

- กรมโยธาธิการและผังเมือง — แบบแปลนเพื่อประชาชนและคำแนะนำเกี่ยวกับการนำแบบไปใช้ก่อสร้าง
- ศูนย์รวมข้อมูลเพื่อติดต่อราชการ — ข้อมูลกระบวนงานและเอกสารเกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
- เทศบาลเมืองศรีสะเกษ — คู่มือสำหรับประชาชน การขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
- เทศบาลเมืองศรีสะเกษ — ระบบบริการด้านใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร