สัญญาจ้างสร้างบ้านควรมีอะไรบ้าง ก่อนเซ็นต้องตรวจจุดไหน
การสร้างบ้านเป็นโครงการที่ใช้เงินจำนวนมากและกินเวลาหลายเดือน แต่เจ้าของบ้านจำนวนไม่น้อยกลับให้เวลากับการเลือกแบบบ้าน กระเบื้อง หรือวัสดุตกแต่งมากกว่าการอ่าน สัญญาจ้างสร้างบ้าน ทั้งที่เมื่อเกิดปัญหาเรื่องงานล่าช้า งานไม่ตรงแบบ งบเพิ่ม ผู้รับเหมาหยุดงาน หรือมีข้อโต้แย้งเรื่องการรับประกัน เอกสารที่ต้องกลับมาเปิดดูเป็นอันดับแรกมักเป็น “สัญญา”
สัญญาจ้างสร้างบ้านที่ดีจึงไม่ควรระบุเพียงว่า ใครจ้างใคร สร้างบ้านที่ไหน และราคาเท่าไร แต่ควรเชื่อมโยงแบบก่อสร้าง รายการวัสดุ BOQ ระยะเวลาก่อสร้าง งวดงาน งวดชำระเงิน งานเพิ่ม–ลด การตรวจรับ การแก้ไขข้อบกพร่อง และการรับประกันเข้าด้วยกัน
สำหรับการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภค สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ระบุว่าเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาตามประกาศ พ.ศ. 2559 และในข้อมูลประชาสัมพันธ์ล่าสุดของ สคบ. ยังย้ำให้ตรวจว่าสัญญามีรายการครบถ้วน งวดเงินสัมพันธ์กับงวดงาน และไม่ควรจ่ายเงินก้อนใหญ่ล่วงหน้าเกินสัดส่วนของงาน ข้อมูลจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
ดังนั้น ก่อนเซ็นชื่อในสัญญาสร้างบ้าน ควรอ่านตั้งแต่หน้าแรกจนถึงเอกสารแนบท้าย ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาหน้าสุดท้าย
หัวข้อ
สัญญาจ้างสร้างบ้านคืออะไร?
สัญญาจ้างสร้างบ้านคือข้อตกลงระหว่าง ผู้ว่าจ้าง กับ ผู้รับจ้าง สำหรับการก่อสร้างบ้านตามขอบเขต ราคา ระยะเวลา แบบ วัสดุ และเงื่อนไขที่ตกลงร่วมกัน
ในทางปฏิบัติ สัญญาไม่ควรถูกมองเป็นเอกสารแยกออกจากงานก่อสร้าง แต่ควรเชื่อมโยงกับเอกสารอื่น เช่น
สัญญาหลัก + แบบก่อสร้าง + BOQ + Specification + ตารางงวดงาน/งวดเงิน + เอกสารเพิ่มเติมที่ตกลงกัน
ยิ่งโครงการมีรายละเอียดชัดตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน โอกาสที่จะเกิดการตีความไม่ตรงกันระหว่างก่อสร้างก็ยิ่งลดลง
ทำไมสัญญาสร้างบ้านจึงสำคัญ?
ลองสมมติว่าเจ้าของบ้านตกลงกับผู้รับเหมาด้วยวาจาว่า
“สร้างบ้านให้เสร็จประมาณ 8 เดือน ราคา 2.5 ล้านบาท ใช้วัสดุเกรดดี”
ข้อความนี้ยังมีคำถามตามมาอีกจำนวนมาก เช่น บ้านต้องเสร็จวันไหนแน่นอน? 2.5 ล้านบาทรวมอะไร? วัสดุเกรดดีหมายถึงรุ่นใด? หากเปลี่ยนวัสดุคิดส่วนต่างอย่างไร? ถ้าผู้รับเหมาล่าช้าจะเกิดอะไรขึ้น? หากพบ Defect ใครต้องแก้? และรับประกันนานเท่าไร?
สัญญาจึงมีหน้าที่เปลี่ยนคำพูดกว้าง ๆ ให้กลายเป็นเงื่อนไขที่ตรวจสอบและอ้างอิงได้
เว็บไซต์ KC Sisaket Construction เดิมก็แนะนำว่าการเลือกผู้รับเหมาควรตรวจเรื่องระยะเวลาก่อสร้าง ราคา การรับประกัน การแก้ไขข้อบกพร่อง และเงื่อนไขกรณีงานล่าช้าก่อนเซ็นสัญญา
ก่อนเซ็นสัญญาจ้างสร้างบ้าน ต้องตรวจอะไรบ้าง?
1. ตรวจข้อมูลคู่สัญญาให้ถูกต้อง
เริ่มจากเรื่องพื้นฐานที่สุด แต่สำคัญมาก
ควรตรวจข้อมูลของทั้งผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง เช่น ชื่อ-นามสกุล หรือชื่อนิติบุคคล ที่อยู่ และข้อมูลระบุตัวตนที่จำเป็นตามรูปแบบสัญญา
หากทำสัญญากับบริษัท ควรตรวจว่าชื่อบริษัทที่ปรากฏในสัญญาตรงกับคู่สัญญาที่รับงานจริง และผู้ลงนามมีอำนาจดำเนินการตามที่เกี่ยวข้องหรือไม่
อย่าดูเพียงชื่อแบรนด์หรือชื่อเพจที่ใช้โฆษณา
2. ระบุสถานที่ก่อสร้างให้ชัดเจน
สัญญาควรระบุว่ารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินหรือสถานที่ใด
ควรตรวจให้ข้อมูลสอดคล้องกับโครงการจริง เพราะสถานที่ก่อสร้างเกี่ยวข้องกับขอบเขตงาน การส่งมอบพื้นที่ และรายละเอียดอื่นของโครงการ
3. ระบุวันที่ทำสัญญา
วันที่ทำสัญญาเป็นข้อมูลสำคัญ โดยเฉพาะเมื่อสัญญามีเงื่อนไขอื่นที่นับระยะเวลาต่อจากวันที่ใดวันที่หนึ่ง
อย่าปล่อยช่องวันที่ว่างแล้วลงนามไว้ก่อน
4. ราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดต้องชัดเจน
ต้องรู้ว่า ราคาตามสัญญาคือเท่าไร และราคานั้นครอบคลุมอะไร
เช่น
- ค่าวัสดุ
- ค่าแรง
- งานระบบ
- งานภายนอก
- ค่าใช้จ่ายอื่น
- ภาษีตามที่เกี่ยวข้อง
สคบ. ระบุว่าสัญญาสำหรับธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยต้องมีรายละเอียดเกี่ยวกับราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด รวมถึงรายละเอียดตามที่ประกาศกำหนด ประกาศควบคุมสัญญาธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัย
สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องถามจึงไม่ใช่เพียง
“ทั้งหมดกี่บาท?”
แต่ต้องถามด้วยว่า
“ราคานี้รวมและไม่รวมอะไรบ้าง?”
5. ต้องรู้ว่างานอะไร “ไม่รวม” ในสัญญา
ส่วนนี้สำคัญมาก เพราะค่าใช้จ่ายที่ทำให้งบบานหลายรายการมักเกิดจากสิ่งที่เจ้าของบ้านคิดว่ารวม แต่ผู้รับเหมาคิดว่าไม่รวม
ตัวอย่างที่ควรถามให้ชัด ได้แก่
- ถมดิน
- รื้อถอน
- รั้ว
- ประตูรั้ว
- โรงจอดรถ
- ลาน
- งานสวน
- Built-in
- เครื่องปรับอากาศ
- ถังน้ำ
- ปั๊มน้ำ
- มิเตอร์
- งานเชื่อมต่อระบบภายนอก
- งานเพิ่มเติมนอกตัวบ้าน
หากไม่รวม ควรเขียนให้ชัดเจน ไม่ควรอาศัยความเข้าใจจากการพูดคุยเพียงอย่างเดียว
แบบก่อสร้างต้องเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลง
6. ระบุว่าใช้แบบก่อสร้างฉบับไหน
บ้านหนึ่งหลังอาจมีการแก้แบบหลายครั้ง
เช่น
- Revision 01
- Revision 02
- Revision 03
หากสัญญาบอกเพียงว่า “สร้างตามแบบที่ตกลงกัน” แต่ไม่ได้ระบุว่าเป็นแบบชุดใด อาจเกิดปัญหาเมื่อเจ้าของบ้านและผู้รับเหมาถือแบบคนละเวอร์ชัน
ควรกำหนดเอกสารอ้างอิงให้ชัด เช่น ชื่อแบบ วันที่ หรือ Revision ตามระบบเอกสารของโครงการ
เว็บไซต์ KC Sisaket Construction อธิบายว่าแบบก่อสร้างครอบคลุมรายละเอียดด้านสถาปัตยกรรม โครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ระบบประปา และส่วนที่เกี่ยวข้อง และใช้เป็นคู่มือหลักสำหรับทีมงานก่อสร้าง
อ่านเพิ่มเติมได้จาก แบบก่อสร้างคืออะไร? หัวใจสำคัญของการสร้างบ้านในฝันของคุณ
7. BOQ ต้องตรวจให้สัมพันธ์กับสัญญา
BOQ หรือ Bill of Quantities ใช้แจกแจงรายการและปริมาณงานเพื่อประกอบการประมาณราคา
สคบ. ระบุในข้อมูลเกี่ยวกับธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยว่า สัญญาต้องมีรายละเอียดเกี่ยวกับบัญชีแสดงปริมาณวัสดุที่ใช้ และข้อมูลล่าสุดของ สคบ. ยังย้ำเรื่องแบบแปลนและ BOQ ประกอบสัญญา
ดังนั้นควรตรวจว่า
ยอดใน BOQ = ยอดที่ตกลงในสัญญาหรืออธิบายความสัมพันธ์กันได้
และตรวจด้วยว่า BOQ อ้างอิงแบบฉบับเดียวกับที่ใช้ในสัญญา
อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้จากบทความ BOQ คืออะไร? เจ้าของบ้านควรดูอะไรในใบประมาณราคาก่อสร้าง
8. Specification วัสดุต้องชัด
คำว่า
“ใช้วัสดุเกรดมาตรฐาน”
กว้างเกินไป
หากวัสดุมีผลต่อราคาและคุณภาพ ควรกำหนดรายละเอียดให้สามารถตรวจสอบได้ตามความเหมาะสม เช่น
- ประเภท
- ขนาด
- รุ่น
- ยี่ห้อ
- คุณสมบัติ
- สี
- วงเงินต่อหน่วย
- หรือเงื่อนไขวัสดุเทียบเท่า
สคบ. เองแนะนำให้เอกสารการว่าจ้างครอบคลุมรายละเอียดวัสดุก่อสร้างอย่างชัดเจน
ระยะเวลาก่อสร้างต้องเขียนอย่างไร?
9. กำหนดวันเริ่มงานให้ชัด
อย่าใช้เพียงคำว่า
“เริ่มงานหลังเซ็นสัญญา”
หากในทางปฏิบัติยังมีเงื่อนไขก่อนเริ่ม เช่น
- ส่งมอบพื้นที่
- ได้รับเอกสารที่จำเป็น
- ชำระเงินตามเงื่อนไข
- เตรียมหน้างาน
- ส่งมอบแบบ
ควรกำหนดให้ชัดว่า ระยะเวลาก่อสร้างเริ่มนับเมื่อใด
เรื่องนี้สำคัญมาก เพราะ สคบ. เคยยกตัวอย่างปัญหาการกำหนดระยะเวลาที่คลุมเครือ เช่น การระบุให้เริ่มนับจาก “วันตั้งเสาเอก” ซึ่งอาจทำให้ไม่ชัดเจนว่าผู้รับจ้างต้องเริ่มดำเนินการเมื่อใด
10. กำหนดวันแล้วเสร็จหรือวิธีคำนวณให้ชัด
ควรรู้ว่า
- เริ่มวันไหน
- ใช้เวลากี่วันหรือกี่เดือน
- กำหนดแล้วเสร็จเมื่อใด
- กรณีใดสามารถขยายเวลาได้
- ต้องแจ้งขยายเวลาอย่างไร
อย่าใช้คำว่า
“ประมาณ 8 เดือน”
โดยไม่มีหลักเกณฑ์อื่นประกอบ
11. ระบุเหตุที่สามารถขยายเวลาได้
ระหว่างก่อสร้างอาจเกิดเหตุที่กระทบกำหนดการ
สัญญาจึงควรกำหนดวิธีจัดการ เช่น
- เจ้าของบ้านสั่งเปลี่ยนแบบ
- มีงานเพิ่ม
- ส่งมอบพื้นที่ล่าช้า
- เหตุที่คู่สัญญาควบคุมไม่ได้ตามเงื่อนไขสัญญา
หัวใจสำคัญคือควรมี วิธีแจ้ง + หลักฐาน + จำนวนวันที่ขยาย
ไม่ควรปล่อยให้ทุกความล่าช้ากลายเป็นเหตุขยายเวลาโดยอัตโนมัติ
งวดงานและงวดเงินต้องสัมพันธ์กัน
12. แบ่งงวดงานให้ตรวจสอบได้
ตัวอย่างเช่น
- งวดเตรียมงาน
- งวดฐานราก
- งวดโครงสร้าง
- งวดหลังคา
- งวดผนังและระบบ
- งวดตกแต่ง
- งวดตรวจรับ/ส่งมอบ
รายละเอียดจริงขึ้นอยู่กับโครงการ
สิ่งสำคัญคือแต่ละงวดต้องสามารถตรวจได้ว่า งานถึงเงื่อนไขแล้วหรือยัง
13. งวดเงินต้องสัมพันธ์กับงานที่ทำจริง
นี่เป็นจุดสำคัญมาก
สคบ. ย้ำในปี 2569 ว่าเจ้าของบ้านควรตรวจว่า งวดเงินสัมพันธ์กับงวดงานหรือไม่ และไม่ควรจ่ายเงินมัดจำก้อนใหญ่ล่วงหน้าเกินสัดส่วนของงาน
หลักคิดคือ
งานถึงงวด → ตรวจงาน → ยืนยัน → จ่ายตามเงื่อนไข
ไม่ใช่
ถึงวันที่กำหนด → จ่ายเงินทันที
โดยไม่ตรวจความก้าวหน้า
14. ตรวจเงินล่วงหน้าให้รอบคอบ
หากมีเงินมัดจำหรือเงินล่วงหน้า ต้องดูว่า
- จ่ายเท่าไร
- จ่ายเพื่ออะไร
- นำไปหักกับงวดใด
- มีหลักฐานรับเงินหรือไม่
- หากสัญญาไม่สามารถดำเนินต่อจะจัดการเงินส่วนนี้อย่างไร
สคบ. แนะนำผู้บริโภคไม่ให้จ่ายเงินล่วงหน้าทั้งหมด และให้ขอหลักฐานการรับเงินทุกครั้ง
งานเพิ่ม–ลดต้องเขียนไว้ตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน
15. กำหนดขั้นตอน Variation Order
ระหว่างสร้างบ้าน เจ้าของบ้านอาจต้องการ
- เพิ่มปลั๊ก
- ย้ายประตู
- เปลี่ยนกระเบื้อง
- เพิ่มหน้าต่าง
- ต่อหลังคา
- เปลี่ยนสุขภัณฑ์
- เพิ่ม Built-in
หากไม่มีระบบงานเพิ่ม–ลด อาจเกิดเหตุการณ์ว่า
“ตอนคุยกันคิดว่าเพิ่มให้ฟรี”
แต่ตอนจบโครงการกลับมีใบเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมจำนวนมาก
วิธีที่เป็นระบบคือ
ขอเปลี่ยน → ประเมินราคาเพิ่ม/ลด → แจ้งผลกระทบเวลา → อนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษร → ดำเนินงาน
16. ระบุวิธีคิดราคางานเพิ่ม–ลด
ควรกำหนดว่าเมื่อมีการเปลี่ยนงาน จะอ้างอิงราคาอย่างไร
เช่น
- BOQ
- ราคาที่ตกลงใหม่
- ใบเสนอราคางานเพิ่ม
- วิธีอื่นตามสัญญา
อย่าปล่อยให้ผู้รับเหมาเริ่มงานเพิ่มก่อนโดยไม่รู้ราคา หากสามารถประเมินได้ก่อนดำเนินงาน
ต้องกำหนดการตรวจงานและตรวจรับ
17. ใครมีสิทธิตรวจงาน?
สัญญาควรกำหนดบทบาทให้ชัดว่าผู้ว่าจ้างหรือผู้แทนสามารถตรวจความก้าวหน้าและคุณภาพงานอย่างไร โดยไม่ทำให้หน้าที่ของแต่ละฝ่ายสับสน
หากมี
- วิศวกร
- สถาปนิก
- ผู้ควบคุมงาน
- ผู้แทนเจ้าของบ้าน
ควรกำหนดช่องทางการสื่อสารและอำนาจอนุมัติให้ชัดเจน
18. งานไม่ตรงแบบจัดการอย่างไร?
ควรมีหลักเกณฑ์ว่า หากตรวจพบงานที่
- ไม่ตรงแบบ
- ไม่ตรง Specification
- ไม่ตรงขอบเขต
- มีข้อบกพร่อง
ผู้รับจ้างต้องดำเนินการอย่างไร และภายในระยะเวลาใดตามเงื่อนไขที่ตกลง
19. ตรวจรับก่อนจ่ายงวดสุดท้าย
ไม่ควรใช้หลัก
“บ้านเสร็จแล้ว = ต้องจ่ายเงินทั้งหมดทันที”
แต่ควรตรวจว่า
- งานครบ
- ระบบใช้งานได้
- วัสดุตรงสเปก
- Defect สำคัญได้รับการแก้ไข
- เอกสารส่งมอบครบ
แล้วจึงดำเนินการตามเงื่อนไขการชำระเงินในสัญญา
ต้องกำหนดเรื่องงานล่าช้า
20. หากผู้รับเหมาทำงานล่าช้าจะเกิดอะไรขึ้น?
สัญญาควรกำหนด
- วันครบกำหนด
- วิธีนับวันล่าช้า
- เหตุยกเว้นหรือเหตุขยายเวลา
- ขั้นตอนแจ้ง
- ผลจากการล่าช้า
- ค่าปรับตามเงื่อนไขที่ใช้บังคับ
ข้อมูลล่าสุดของ สคบ. ระบุว่าสัญญาก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยต้องมีเรื่องค่าปรับกรณีงานล่าช้าเป็นรายวันตามหลักเกณฑ์ของประกาศ
ดังนั้นอย่าเซ็นสัญญาที่ระบุเพียง
“ผู้รับเหมาจะพยายามก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามกำหนด”
แต่ไม่มีผลหรือวิธีจัดการหากไม่เป็นไปตามนั้น
การรับประกันหลังส่งมอบต้องชัด
21. รับประกันอะไรบ้าง?
คำว่า
“รับประกันบ้าน”
ยังไม่เพียงพอ
ควรอ่านว่า
- รับประกันงานประเภทใด
- ระยะเวลานานเท่าไร
- เริ่มนับจากวันไหน
- วิธีแจ้งปัญหา
- ต้องเข้าตรวจภายในกี่วันตามที่ตกลง
- กรณีใดไม่อยู่ในเงื่อนไข
ข้อมูลของ สคบ. ที่เผยแพร่ในปี 2569 ระบุถึงเงื่อนไขขั้นต่ำในสัญญาควบคุมสำหรับงานโครงสร้างและส่วนควบอื่น ๆ ดังนั้นหากเป็นการทำสัญญาระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภค ควรตรวจรายละเอียดกับประกาศฉบับที่ใช้บังคับโดยตรง ไม่ควรยอมรับเพียงคำว่า “มีประกัน” โดยไม่มีรายละเอียด
22. การรับประกันไม่ใช่เรื่องเดียวกับ Defect ก่อนส่งมอบ
ต้องแยกสองเรื่องนี้
Defect ก่อนส่งมอบ = งานที่ยังไม่เรียบร้อยและต้องแก้ก่อนปิดงานตามเงื่อนไข
Warranty หลังส่งมอบ = ปัญหาที่เกิดหรือพบภายในช่วงรับประกันตามเงื่อนไข
อย่าให้การรับประกันกลายเป็นเหตุผลในการเลื่อนงานที่ควรแก้ให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบ
ถ้าผู้รับเหมาทิ้งงาน สัญญาต้องช่วยอะไรได้บ้าง?
ไม่มีสัญญาใดสามารถรับประกันได้ 100% ว่าผู้รับเหมาจะไม่ทิ้งงาน
แต่สัญญาที่ชัดช่วยให้รู้ว่า
- งานถึงไหน
- จ่ายไปเท่าไร
- เหลืองานอะไร
- มีการผิดสัญญาหรือไม่
- ต้องแจ้งอย่างไร
- มีสิทธิดำเนินการอย่างไรตามเงื่อนไข
- มีหลักฐานอะไรประกอบ
สคบ. รายงานว่าปัญหาที่พบในการรับจ้างก่อสร้างมีทั้งงานไม่ตรงที่ตกลง ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ทิ้งงาน ไม่เป็นไปตามระยะเวลา และไม่มีการส่งมอบสัญญาหรือหลักฐานรับเงิน จึงแนะนำให้ผู้บริโภคเก็บเอกสารเหล่านี้ให้ครบ
เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาต้องอ่านให้ละเอียด
23. ฝ่ายใดสามารถบอกเลิกได้เมื่อใด?
ควรตรวจว่า
ผู้ว่าจ้าง
มีสิทธิดำเนินการอย่างไร หากเกิดกรณี เช่น
- ผู้รับจ้างไม่เริ่มงาน
- หยุดงาน
- ล่าช้าตามเงื่อนไข
- ไม่แก้งาน
- ไม่ทำตามข้อตกลง
ผู้รับจ้าง
สามารถดำเนินการอย่างไรหากผู้ว่าจ้าง
- ไม่ชำระเงินตามเงื่อนไข
- ไม่ส่งมอบพื้นที่
- ไม่ดำเนินการตามหน้าที่ในสัญญา
ควรอ่านทั้งสองฝ่าย ไม่ควรดูเฉพาะสิทธิของเจ้าของบ้าน
24. ต้องมีขั้นตอนแจ้งก่อนเลิกสัญญาหรือไม่?
ตรวจเรื่อง
- การแจ้งเป็นหนังสือ
- ระยะเวลาให้แก้ไข
- ช่องทางส่งหนังสือ
- วันที่ถือว่าได้รับแจ้ง
- ผลเมื่อพ้นกำหนด
ข้อมูลของ สคบ. ระบุถึงข้อห้ามบางประการเกี่ยวกับการกำหนดสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่มีการแจ้งล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรในบริบทของสัญญาควบคุมประเภทนี้
ถ้าเลิกสัญญากลางทาง ต้องจัดการงานอย่างไร?
เรื่องนี้ควรคิดก่อนเกิดปัญหา ไม่ใช่หลังเกิดปัญหา
อาจต้องพิจารณาเรื่อง
- งานที่ทำแล้ว
- เงินที่จ่ายแล้ว
- วัสดุในไซต์
- เครื่องมือ
- เอกสาร
- แบบ
- กุญแจ
- การส่งมอบพื้นที่
- การประเมินมูลค่างานคงเหลือ
- ผู้รับเหมารายใหม่ที่จะเข้าทำงานต่อ
รายละเอียดทางกฎหมายขึ้นอยู่กับสัญญาและข้อเท็จจริงแต่ละกรณี หากเป็นข้อพิพาทจริงควรให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตรวจเอกสารโดยตรง
ต้องระบุผู้รับผิดชอบความเสียหายหรือไม่?
25. ความเสียหายระหว่างก่อสร้าง
งานก่อสร้างมีความเสี่ยง เช่น
- วัสดุเสียหาย
- ทรัพย์สินเดิมเสียหาย
- บ้านข้างเคียงได้รับผลกระทบ
- อุบัติเหตุ
- งานระบบเสียหาย
สัญญาควรกำหนดหน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญาตามขอบเขตที่เหมาะสม และควรตรวจเรื่องประกันภัยหรือความคุ้มครองที่เกี่ยวข้องกับโครงการหากมี
เว็บไซต์ KC Sisaket Construction เดิมก็มีหัวข้อแนะนำให้ตรวจเรื่องประกันภัยและความคุ้มครองเมื่อเลือกผู้รับเหมา
อย่าเซ็นสัญญาที่มีช่องว่าง
นี่เป็นหลักง่าย ๆ แต่สำคัญ
ก่อนลงนามตรวจว่าไม่มีช่องสำคัญที่ยังเว้นว่าง เช่น
- ราคา
- วันที่
- ระยะเวลา
- งวดเงิน
- รายละเอียดคู่สัญญา
- รายการเอกสารแนบ
หากมีการแก้ข้อความด้วยลายมือ ควรให้คู่สัญญารับทราบการแก้ไขอย่างชัดเจนตามรูปแบบที่เหมาะสม
และควรได้รับสำเนาสัญญาที่ลงนามครบถ้วนไว้เป็นหลักฐาน
อย่าเซ็นเฉพาะหน้าสุดท้ายโดยไม่อ่านเอกสารแนบ
สัญญาสร้างบ้านอาจมีเอกสารจำนวนมาก
เช่น
เอกสาร A — สัญญาหลัก
เอกสาร B — แบบก่อสร้าง
เอกสาร C — BOQ
เอกสาร D — Specification
เอกสาร E — ตารางงวดงาน
เอกสาร F — ตารางงวดชำระ
หากสัญญาบอกว่าเอกสารเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา เจ้าของบ้านควรตรวจให้ครบทุกชุด
ไม่ใช่เซ็นสัญญา 10 หน้า แต่ไม่เคยเห็น BOQ 30 หน้าที่แนบท้าย
ต้องกำหนดลำดับความสำคัญของเอกสารหรือไม่?
เป็นเรื่องที่ควรพิจารณาอย่างมาก เพราะเอกสารหลายชุดอาจขัดกัน
ตัวอย่าง
- แบบระบุประตู 12 บาน
- BOQ ระบุ 11 บาน
- Specification ระบุวัสดุอีกชนิด
- ใบเสนอราคาเขียนอีกแบบ
หากเกิดความขัดแย้ง ต้องรู้ว่าจะจัดการอย่างไร
สัญญาจึงควรมีกลไกสำหรับแก้ความขัดแย้งของเอกสาร หรือกำหนดลำดับการใช้อ้างอิงให้ชัดตามรูปแบบสัญญาที่ใช้
ใบเสนอราคาอย่างเดียวแทนสัญญาได้ไหม?
สำหรับโครงการสร้างบ้านทั้งหลัง ไม่ควรพึ่งใบเสนอราคาสั้น ๆ เพียงอย่างเดียว
เพราะใบเสนอราคาอาจไม่มีรายละเอียดเรื่อง
- ระยะเวลา
- ความล่าช้า
- งานเพิ่ม–ลด
- การตรวจรับ
- การรับประกัน
- การผิดสัญญา
- การบอกเลิก
- การแก้ Defect
และสำหรับธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญา สคบ. กำหนดสาระสำคัญของสัญญาไว้โดยเฉพาะ
จ้างบริษัทรับสร้างบ้านกับผู้รับเหมารายย่อย ใช้สัญญาเหมือนกันไหม?
รายละเอียดและสถานะทางกฎหมายอาจแตกต่างตามคู่สัญญาและลักษณะการประกอบธุรกิจ
สิ่งที่เจ้าของบ้านควรทำไม่ว่าจ้างรูปแบบใดคือ
อย่าคิดว่า “รู้จักกัน” แล้วไม่ต้องทำเอกสาร
แม้เป็น
- ญาติ
- เพื่อน
- คนรู้จัก
- ช่างในพื้นที่
- ผู้รับเหมาที่เคยทำงานให้ครอบครัว
ก็ควรกำหนดอย่างน้อยเรื่อง
งาน + ราคา + เวลา + การจ่ายเงิน + วัสดุ + งานเพิ่ม–ลด + ตรวจรับ + รับประกัน
ให้ชัดเจน
สัญญาสร้างบ้านควรเซ็นตอนไหน?
ลำดับที่เหมาะสมโดยทั่วไปคือ
กำหนดความต้องการ → ออกแบบ → แบบก่อสร้าง → Specification → BOQ → ตรวจราคา → เลือกผู้รับเหมา → เจรจาเงื่อนไข → ตรวจสัญญา → ลงนาม → เริ่มงาน
ไม่ควรรีบเซ็นสัญญาในขณะที่
- แบบยังเปลี่ยนอยู่
- BOQ ยังไม่เสร็จ
- สเปกยังไม่ชัด
- ยังไม่รู้รายการไม่รวม
- งวดเงินยังไม่ลงตัว
เพราะสิ่งที่ยังไม่ชัดก่อนเซ็น มักกลายเป็นสิ่งที่ต้องเจรจาระหว่างก่อสร้าง
Checklist 30 ข้อก่อนเซ็นสัญญาจ้างสร้างบ้าน
ก่อนลงชื่อ ลองตรวจทีละข้อ
- ชื่อผู้ว่าจ้างถูกต้อง
- ชื่อผู้รับจ้างถูกต้อง
- ตรวจสถานะคู่สัญญาแล้ว
- สถานที่ก่อสร้างถูกต้อง
- วันที่ทำสัญญาครบ
- ราคาก่อสร้างชัด
- รู้ว่าราคารวมอะไร
- รู้ว่าราคาไม่รวมอะไร
- แบบก่อสร้างแนบท้ายครบ
- แบบเป็น Revision ล่าสุด
- BOQ ตรงกับแบบ
- Specification ชัด
- วัสดุสำคัญระบุรายละเอียด
- วันเริ่มงานชัด
- กำหนดแล้วเสร็จชัด
- เงื่อนไขขยายเวลาชัด
- งวดงานตรวจสอบได้
- งวดเงินสัมพันธ์กับงาน
- เงินล่วงหน้าและวิธีหักคืนชัด
- งานเพิ่ม–ลดมีขั้นตอนอนุมัติ
- วิธีคิดราคางานเพิ่ม–ลดชัด
- มีขั้นตอนตรวจงาน
- มีขั้นตอนตรวจรับ
- มีวิธีจัดการ Defect
- เงื่อนไขงานล่าช้าชัด
- การรับประกันชัด
- เงื่อนไขผิดสัญญาชัด
- เงื่อนไขบอกเลิกชัด
- ไม่มีช่องสำคัญเว้นว่าง
- ได้รับสำเนาสัญญาและเอกสารแนบครบ
หากยังมีหลายข้อที่ตอบว่า “ไม่รู้” ควรหยุดและถามให้ชัดก่อนลงนาม
จุดอันตรายที่ควรระวังในสัญญาสร้างบ้าน
ควรอ่านเพิ่มเป็นพิเศษหากพบข้อความลักษณะต่อไปนี้
- ไม่กำหนดวันเริ่มงานชัดเจน
- ไม่มีกำหนดแล้วเสร็จ
- ให้จ่ายเงินล่วงหน้าสัดส่วนสูงโดยไม่สัมพันธ์กับงาน
- ไม่มี BOQ หรือรายละเอียดวัสดุ
- เขียนว่าวัสดุ “มาตรฐาน” โดยไม่มีรายละเอียด
- ผู้รับจ้างเปลี่ยนวัสดุได้ฝ่ายเดียว
- งานเพิ่มสามารถทำได้โดยไม่ต้องได้รับอนุมัติราคา
- ไม่มีเงื่อนไขกรณีงานล่าช้า
- ไม่มีขั้นตอนตรวจรับ
- ไม่มีรายละเอียดรับประกัน
- เอกสารแนบท้ายไม่ครบ
- มีช่องว่างจำนวนมาก
- แบบกับ BOQ คนละ Revision
- ราคาในสัญญาไม่ตรงใบเสนอราคา
- เงื่อนไขการบอกเลิกเอียงไปฝ่ายเดียวอย่างผิดสังเกต
การพบข้อความเหล่านี้ไม่ได้หมายความว่าสัญญาใช้ไม่ได้โดยอัตโนมัติ แต่เป็นจุดที่ควรตรวจและขอคำอธิบายก่อนเซ็น
สัญญา BOQ และงวดงานสัมพันธ์กันอย่างไร?
เจ้าของบ้านสามารถจำง่าย ๆ ว่า
แบบก่อสร้าง = จะสร้างอะไร
Specification = ใช้อะไร
BOQ = มีรายการและปริมาณอะไร ราคาเท่าไร
สัญญา = ใครต้องทำอะไร ภายใต้เงื่อนไขใด
งวดงาน = ต้องทำถึงไหน
งวดเงิน = เมื่อถึงเงื่อนไขแล้วจ่ายเท่าไร
ตรวจรับ = งานที่ตกลงไว้ทำครบและผ่านเงื่อนไขหรือไม่
เอกสารเหล่านี้ไม่ควรแยกกันคนละทิศ
ตัวอย่างเช่น หาก BOQ บอกว่ามีงาน A แต่สัญญาเขียนว่างาน A ไม่รวม ต้องแก้ความขัดแย้งก่อนเริ่มงาน ไม่ควรรอจนก่อสร้างถึงจุดนั้นแล้วค่อยถาม
คำถามที่ควรถามผู้รับเหมาก่อนเซ็นสัญญา
เจ้าของบ้านควรถามอย่างน้อยว่า
- ราคานี้รวมอะไรบ้าง?
- มีอะไรไม่รวม?
- แบบชุดไหนเป็นแบบก่อสร้างจริง?
- BOQ ฉบับไหนเป็นฉบับสุดท้าย?
- หากวัสดุที่ระบุไม่มีสินค้า จะทำอย่างไร?
- เริ่มงานวันไหน?
- เสร็จเมื่อไร?
- กรณีไหนขยายเวลาได้?
- แต่ละงวดต้องทำอะไรเสร็จก่อน?
- ใครเป็นคนตรวจงวด?
- ถ้าฉันเปลี่ยนแบบคิดราคาอย่างไร?
- ถ้ามีงานเพิ่มต้องอนุมัติก่อนหรือไม่?
- ถ้างานไม่ตรงแบบจะแก้อย่างไร?
- ถ้างานล่าช้าจัดการอย่างไร?
- ตรวจรับกี่รอบ?
- Defect แก้อย่างไร?
- รับประกันอะไรและนานเท่าไร?
- หลังส่งมอบติดต่อใคร?
หากผู้รับเหมาสามารถตอบได้ชัด และสิ่งสำคัญถูกบันทึกในเอกสาร ย่อมดีกว่าการมีคำรับรองด้วยวาจาเพียงอย่างเดียว
สัญญาจ้างสร้างบ้านในศรีสะเกษควรตรวจอะไรเป็นพิเศษ?
สำหรับเจ้าของบ้านที่กำลังสร้างบ้านในจังหวัดศรีสะเกษ หลักการทำสัญญาไม่ได้แตกต่างจากพื้นที่อื่น แต่รายละเอียดโครงการควรอ้างอิง พื้นที่ก่อสร้างจริง
โดยเฉพาะ
- สภาพที่ดิน
- งานถม
- ทางเข้าไซต์
- งานฐานรากตามแบบ
- ระยะขนส่งวัสดุ
- งานภายนอก
- ระบบน้ำ
- ระบบระบายน้ำ
- ขอบเขตพื้นที่ก่อสร้าง
อย่าใช้สัญญาของบ้านอีกหลังแล้วเปลี่ยนเพียงชื่อเจ้าของบ้าน
เพราะบ้านแต่ละหลังมี
แบบ + พื้นที่ + ราคา + วัสดุ + ขอบเขต + ระยะเวลา
แตกต่างกัน
หากยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น สามารถอ่าน ขั้นตอนการสร้างบ้าน ตั้งแต่วางแผนจนถึงตรวจรับและส่งมอบ เพื่อดูภาพรวมก่อนเข้าสู่ขั้นตอนทำสัญญา
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาจ้างสร้างบ้าน
สัญญาจ้างสร้างบ้านควรมีอะไรบ้าง?
อย่างน้อยควรตรวจข้อมูลคู่สัญญา สถานที่ก่อสร้าง ราคา ขอบเขตงาน แบบ BOQ Specification ระยะเวลาก่อสร้าง งวดงาน งวดเงิน งานเพิ่ม–ลด การตรวจรับ การรับประกัน การผิดสัญญา และเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับโครงการ โดยกรณีธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญา ต้องตรวจข้อกำหนดของ สคบ. ประกอบด้วย
ต้องมี BOQ แนบท้ายสัญญาหรือไม่?
สำหรับธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญา สคบ. ระบุถึงแบบแปลนและบัญชีแสดงปริมาณวัสดุและราคาเป็นองค์ประกอบสำคัญของสัญญา จึงควรตรวจว่าเอกสารชุดที่อ้างอิงถูกต้องและตรงกับงานที่จะสร้างจริง
ควรจ่ายมัดจำกี่เปอร์เซ็นต์?
ไม่ควรใช้ตัวเลขเดียวกับทุกโครงการโดยไม่ดูเงื่อนไข สิ่งสำคัญคือเงินล่วงหน้าและงวดชำระต้องสัมพันธ์กับข้อตกลงและความก้าวหน้าของงาน สคบ. แนะนำไม่ให้จ่ายเงินก้อนใหญ่ล่วงหน้าเกินสัดส่วนของงาน
ถ้าผู้รับเหมาขอเงินเพิ่มระหว่างก่อสร้างต้องทำอย่างไร?
ตรวจว่างานนั้นอยู่ในขอบเขตเดิมหรือเป็นงานเพิ่ม หากเป็นงานเพิ่มควรมีรายละเอียด ปริมาณ ราคา ผลกระทบต่อระยะเวลา และการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินการเมื่อสามารถทำได้
ถ้าผู้รับเหมาทำงานล่าช้าทำอย่างไร?
ให้ตรวจเงื่อนไขเรื่องกำหนดแล้วเสร็จ เหตุขยายเวลา การแจ้งล่าช้า และผลจากความล่าช้าที่กำหนดไว้ในสัญญา หากเกิดข้อพิพาทจริงควรเก็บหลักฐานทั้งหมดและขอคำแนะนำจากหน่วยงานหรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง
ต้องมีสัญญาหรือไม่ถ้าผู้รับเหมาเป็นคนรู้จัก?
ความสัมพันธ์ส่วนตัวไม่สามารถแทนรายละเอียดเรื่องราคา ขอบเขต เวลา และการชำระเงินได้ การมีเอกสารชัดเจนช่วยให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันและลดข้อโต้แย้งภายหลัง
เซ็นสัญญาแล้วแก้ได้ไหม?
สามารถเปลี่ยนแปลงข้อตกลงได้หากคู่สัญญาดำเนินการตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง แต่ควรบันทึกการแก้ไขเป็นลายลักษณ์อักษรและระบุให้ชัดว่าแก้ส่วนใด กระทบราคาและระยะเวลาหรือไม่
สัญญาสร้างบ้านต้องให้ทนายตรวจไหม?
ไม่ได้หมายความว่าสัญญาทุกฉบับต้องผ่านทนาย แต่หากโครงการมีมูลค่าสูง เงื่อนไขซับซ้อน หรือมีข้อสัญญาที่ไม่เข้าใจ การให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตรวจเอกสารก่อนลงนามสามารถช่วยให้เข้าใจผลของข้อสัญญาได้ชัดขึ้น
หากเกิดปัญหากับผู้รับเหมาร้องเรียนที่ไหน?
กรณีที่อยู่ในขอบเขตการคุ้มครองผู้บริโภค สามารถศึกษาช่องทางของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค โดย สคบ. ระบุช่องทางสายด่วน 1166, OCPB Connect และเว็บไซต์ของ สคบ. สำหรับการขอคำปรึกษาหรือร้องเรียน
สรุป ก่อนเซ็นสัญญาสร้างบ้าน อย่าดูแค่ราคา
สัญญาจ้างสร้างบ้านที่ดีควรทำให้เจ้าของบ้านตอบคำถามสำคัญได้ว่า
ใครรับผิดชอบ → สร้างอะไร → ตามแบบไหน → ใช้วัสดุอะไร → ราคาเท่าไร → รวมอะไร → ไม่รวมอะไร → เริ่มเมื่อไร → เสร็จเมื่อไร → จ่ายเมื่อไร → เปลี่ยนงานอย่างไร → ตรวจงานอย่างไร → ถ้าล่าช้าทำอย่างไร → ถ้ามี Defect ใครแก้ → รับประกันอย่างไร
ก่อนเซ็นจึงควรตรวจเอกสารทั้งหมดเป็นชุด
สัญญา + แบบก่อสร้าง + BOQ + Specification + งวดงาน + งวดเงิน + เอกสารแนบท้าย
และตรวจว่าข้อมูลทุกฉบับสอดคล้องกัน
อย่าตัดสินใจเพียงเพราะผู้รับเหมาราคาถูกกว่า หรือเพราะรู้จักกันมานาน เพราะเมื่อเริ่มก่อสร้างแล้ว สิ่งที่ไม่ได้เขียนไว้ให้ชัดอาจกลายเป็นต้นเหตุของปัญหาเรื่อง เงิน เวลา คุณภาพ และความรับผิดชอบ
สำหรับเจ้าของบ้าน หลักง่ายที่สุดก่อนลงชื่อคือ
อ่านทุกหน้า → ตรวจทุกเอกสารแนบ → ถามทุกจุดที่ไม่เข้าใจ → แก้ให้ชัดก่อนเซ็น → เก็บสำเนาครบทุกฉบับ
แหล่งอ้างอิง
- สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค. ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา. สคบ.
อ่านข้อมูลจาก สคบ. - สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค. คำแนะนำเกี่ยวกับการว่าจ้างก่อสร้างอาคารและการตรวจสัญญา. สคบ.
ข้อมูลการคุ้มครองผู้บริโภคด้านงานก่อสร้าง - สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค. ข้อแนะนำเกี่ยวกับการตรวจสอบสัญญา. สคบ.
ข้อแนะนำการตรวจสอบสัญญา
บทความที่เกี่ยวข้อง
